Наталья Руденко Хочу поблагодарить директора агентства Ходырева Игоря Викторовича, после неплодотворных усилий купить подходящую квартиру самостоятельно(то аванс вернут из-за нереальности обмена, то предлагают «темную» квартиру)
при обращении в агентство «Пегас» с просьбой найти то, что нам нужно, он молниеносно откликнулся, и в короткие сроки нашел необходимое жилье, и качественно сопроводил сделку. Большое спасибо.
Наталья Руденко, E-mail: r_nv@inbox.ru ICQ: 282657142-1

1 (3) Мы провели уже 3-ю сделку с помощью Новоселова Олега Васильевича. Остались хорошие впечатления от его работы, 10 баллов! Очень благодарны за помощь.
Валентина, 1solnce@inbox.ru

Женский контур Обратилась к Казновой Ольге Вячеславовне в конце 2012 года, с целью обмена старой двушки на новую квартиру, Работой Ольги осталась довольна, спасибо! Приятно было с ней работать: оперативно, грамотно, корректно, доброжелательно. Уже в начале 2013года живу в новой квартире!
При необходимости проведения операций с недвижимостью буду снова обращаться в "Пегас" к Казновой Ольге!
Лариса Евгеньевна, Тел: +7902-409-90-38

 

 

Оставить свой отзыв:

 

 

Процедура покупки

Покупка недвижимости - Испания

Испанское законодательство в сфере недвижимости

Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Reglstro de Propiedad (Регистр собственности), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова её точная цена, точная площадь, а так же о наличии возможной задолженности владельца. На имя владельца оформляется главный официальный документ, называемый Escritura Publica, которой затем присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения её в Регистр. Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо им назначенное и имеющее, соответственно, от него доверенность, заверенную нотариально. Как правило, право продажи доверяется агентствам. В этом случае агентство должно иметь соответствующую лицензию. Каждая фирма или агентство так же имеет свою Эскритуру, данные которой хранятся в Регистре собственности Испании, где можно навести о нём справки. Если вдруг возникнет вопрос о недоверии, в этом случае Вам выдаётся документ, называемый Nota Simple Informatlva (Нота Простая Информационная).

Если владельцев недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского Кодекса Испании при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев либо нотариально заверенная доверенность от них.

После выбора подходящего Вам объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором, в том числе, указываются условия и способ оплаты. При подписании контракта, как принято, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой. После заключения контракта покупатель должен получить в местной полиции так называемый N . I . E . (идентификационный номер иностранца), чтобы затем правильно оформить сделку у нотариуса. Далее, в течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи - Escritura Publica или просто "Эскритура". Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры, после чего Вы становитесь полноправным владельцем. Причём существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит, как правило, он составляет 50, 60, максимум 70% от стоимости недвижимости для нерезидентов Испании. Всё это оговаривается в контракте до его подписания. Эскритура подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. После процедуры подписания остаётся лишь зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре собственности Испании. Процесс регистрации обычно длится около трёх месяцев. Расходы, связанные с приобретением недвижимости.

Прежде всего, нужно сказать, что существует некоторая разница в расходах, связанных с покупкой новой недвижимости и вторичной. Говоря о текущих расходах, следует так же отметить ещё один важный момент. В Испании широко практикуется следующее: в Эскритуре официально декларируется стоимость, заниженная на 10 - 20% от реальной цены недвижимости. Делается это с целью снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой. Но делать это нежелательно, так как позже могут возникнуть юридические проблемы в случае её последующей перепродажи.

Общие расходы при покупке недвижимости

- нотариальные расходы (Notario) - оплачиваются по специальной шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости недвижимости. Например, при покупке недвижимости налог немного больше в случае оформления ипотечного кредита.

- расходы на регистрацию (Registro) в Регистре собственности Испании - оплачиваются при внесении Вашего имени и данных недвижимости в Регистр, в качестве нового владельца. Эта сумма также определяется по специальной шкале и зависит от стоимости покупки, в случае того же примера от 50.000 до 100.000 евро она колеблется в пределах от 120 до 180 евро - расходы на оформление документов (Gestoria). Если прибегнуть к услугам частного адвоката, то его сервис обойдётся Вам примерно в 850 евро.

При приобретении новой недвижимости в дополнение к выше указанному оплачиваются следующие налоги:

- налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre Valor Anadido, сокращённо I. V. A.). Этот налог составляет для квартир и жилых домов 7%, а для коммерческих объектов, предназначенных для частного производства, и для незастроенных земельных участков - 16% от стоимости, указанной в Эскритуре. Оплачивается в муниципальных офисах по приёму налогов.

- налог на документальное оформление юридических актов (Actos Juridicos Documentados, сокращённо A. J. D.), составляют 0.5% от стоимости, указанной в Эскритуре.

При приобретении недвижимости, бывшей в употреблении, то есть из "вторых рук", взимаются следующие налоги:

- передаточный налог (Impuesto de Transmlsiones Patrimoniales, сокращённо I.Т.Р.), составляет 7% от стоимости, заявленной в Эскритуре и оплачивается в Совете по Экономике и Финансам Испании.

- налог Plus Valia. Это муниципальный налог, основывающийся на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент её продажи. Этот налог должен выплачивать владелец недвижимости, то есть продавец, но на практике все налоги обычно выплачивает покупатель. Точную величину налога указывает местная мэрия, на сумму которого влияет возраст недвижимости и количество лет владения этой недвижимостью последним её хозяином.

Суммарно все затраты по оформлению покупки без учёта ипотечного кредита составляют около 9% от стоимости недвижимости, ипотечный кредит увеличивает эти затраты до примерно 12%.0

ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

При приобретении недвижимости в Испании действует общепринятый процесс оформления купли-продажи:

1. Покупателем открывается счет в одном из испанских банков на свое имя, вносятся или переводятся деньги.

2. Выбрав интересующий объект недвижимости, составляется частный контракт резервирования в 3-х экземплярах между покупателем и продавцом недвижимости, при подписании которого покупателем оплачивается примерно 10-20% от стоимости недвижимости в качестве залога по средством чека, заверенного банком.

Договор имеет полную юридическую силу и статус.

Объект снимается с продажи. Стоимость недвижимости фиксируется наэтот день.

К стоимости объекта следует всегда прибавлять около 9% на

расходы по оформлению недвижимости (нотариальные расходы, регистр

собственности, НДС).

3. При необходимости покупатель может воспользоваться банковским кредитом (от 50% до 80% стоимости). В этом случае делается независимая оценка недвижимости, после чего банк в течении 15 дней принимает решение о сумме кредита, на сколько лет и под какой процент (обычно для иностранных граждан для быстрого решения вопроса ограничивают: до 25 лет, до 60% -в случае вторичного рынка).

4. После подписания частного контракта (залога) остается 60 дней до полного оформления приобретаемой недвижимости в нотариальной конторе (подписание купчей, заверенной нотариусом - «Escritura»).

На основании предварительного договора клиенту необходимо получить идентификационный номер иностранца в полиции.

5. В момент подписания Купчей у нотариуса вы оплачиваете разницу в стоимости приобретаемой вами недвижимости банковским чеком (в случае получения вами кредита в банке это осуществляет представитель банка, который будет присутствовать у нотариуса при подписании Купчей).

Расходы при оформлении недвижимости:

- Налог на недвижимость (ITP) = 7%;

- Нотариальные расходы = 0,3 ... 0,5 %;

- Реестр собственности = 0,5 ... 0,8 %;

- Открытие банковского кредита = 1 ... 1,5 %;

- Страховка на квартиру (в случае банковского кредита) =150...200 EURO.

Вышеуказанные расходы оплачиваются банковскими чеками, адресованными в соответствующие учреждения. В случае получения банковского кредита эти оплаты проводит представитель банка, заранее резервируя фонд на вашем счете.

6. После подписания нотариального договора купли-продажи (Escritura), вы получаете ключи, нотариально заверенную копию договора. Оригинал «эскритуры» направляется в реестр собственности (Registro propiedad), где в течении 20-30 дней проходит государственную регистрацию.

На основании «эскритуры» вашей недвижимости и выписки из реестра собственности вы можете получить в посольстве Испании в Москве годовую шенген-визу (данная процедура оформляется в течении 10-ти дней).

Дополнительные расходы

Дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости в Испании

При покупке недвижимости в Испании Вы должны расчитывать на дополнительные расходы, которые составляют 10-13% от стоимости нежвижимости и состоят из:

  • IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) - налог, который платится один раз при покупке новой недвижимости и состоит из 7% от инвентаризационной стоимости недвижимости или
  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) - налог при покупке недвижимости вторых рук, который также, как и IVA платится один раз и состоит из 7% от инвентаризационной стоимости недвижимости
  • Расценка за услугу нотариусу при оформлении так называемой «escritura» купли/продажи обычно от 300 до 600 евро
  • Registro de Propiedad - регистрация купленной недвижимости в регисте Муниципалитета зависит от стоимости недвижимости, но обычно составляет примерно 300 евро в районе г. Торревьеха, например
  • Контракт на подключение электроэнергии и водоснабжения - примерно 420 евро
  • Размер страховки зависит от ценности имущества

 Расходы на содержание недвижимости

Годовые расходы

Impuesto Sobre Bienes Inmuebles - IBI муниципальный налог, который платится один раз в год, в августе или сентябре (лицами которые являютсярезидентами и не резидентами). Процент налога зависит от района и расчитывается по кадастровой стоимости недвижимости. Например, в Торревьехе этот налог составляет 0,8% от кадастровой стоимости недвижимости

  • Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio платится один раз в год в декабре - налог на наличие имеющегося имущества: дом, мащина, счет в банке. Пример: от 0 до 167.129 евро налог составляет 0,2%.0 Это значит, что вы будете платить 200 евро в год, если стоимость вашей недвижимсоти 100.000 евро
  • Declaración de la renta - налог на предлагаемый доход от сдачи недвижимости в аренду - 0,5% от кадастровой стоимости
  • Абонементная оплата водоснабжения за квартал 15 евро и за электричество 15,84 евро каждые два месяца (3,3 Kw). Вы также платите за использование (расходы) воды и электроэнергии по счетчику. Эти счета должны быть оплачены (Domiciliación Bancario) по прямой оплате из банковского счета клиента.
  • Контракт на газ. Газ в Испании доставляется в газовых баллонах. Клиент может заключить контракт на один или два баллона за примерно 42 евро или 66 евро. При замене баллона в Repsol Butano надо заплатить примерно 7 евро.
  • Оплата коммунальных услуг. Все владельцы объектов, которые построены группами (так назваемыми urbanización), обязаны следовать законодательству Испании по оплате содержания и присмотра. Например, бассейна и зеленых зон приадлежащих их району. Оплата делается один или два раза в год. Сумма зависит от числа владельцев и предлагаемых услуг. Например, урбанизация с бассейном, теннисными кортами и с 200-ми владельцами будет платить примерно 420 евро в год.
  • Страховка недвижимости зависит от ценности вашего имущества: мебели, электронных аппаратов и других ценностей. В среднем стоимость страховки составляет 200-300 евро в год.
  • Услуги адвоката. Стоимость оформления дакларации по оплате годовых налогов обычно стоит в этом районе 120 евро в год.

На покрытие всех вышейказанных расходов мы рекомендуем клиентам делать взнос в банк 240 евро в квартал.

В Испании коммунальные услуги оплачиваются, как и везде, по счетчику. В месяц, если не экономить, на дом выйдет 100-150 евро - если целый день печь пироги в СВЧ и одновременно валяться в ванне. На квартиру - гораздо меньше: 40-50 евро. Коммунальный бассейн и сад обойдутся в 400-800 евро в год, индивидуальный садовник будет заходить к вам по мере необходимости примерно за 150-180 евро в месяц. При этом коммунальные услуги будут автоматически списываться с вашего счета в банке, "пристегнутого" к договору. Если денег на счете не окажется - банк будет платить из своих средств, но вам это будет обходиться как ссуда под сравнительно весомый кредитный процент.

Банки. Кредиты.

Банк и ипотека

  • Для открытия банковского счета в Испании необходима копия паспорта. Кроме того, необходимо заполнить бланки, где надо указать ваш адрес и телефон. Необходимо также сделать взнос на ваш счет в течение одного месяца, чтобы его активировать.
  • Ипотека. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

1. Копию декларации вашего годового дохода или подобный документ, который подтверждает ваш денежный доход

2. Три последние копии вашей месячной зарплаты/пенсии или копию вашего счета в банке

3. Копию вашего паспорта

Эти документы оцениваются вместе с информацией о недвижимости (ценой и местоположением). После этого банк дает вам подтвердительный ответ.

При необходимости, мы можем предоставить вам расчет по месячной оплате, стоимость ипотеки, годовой процент и т.д. Смотрите пример ниже:

Стоимость недвижимости 200.000 евро

Процент займа 50%

Полная сумма займа 100.000 евро

Примерная месячная оплата:

Срок оплаты 15 лет - 720 евро

10 лет - 1.000 евро

Стоимость займа:

Комиссия банка при открытие займа 2.000 евро

Налог, нотариальная оплата, регистрация 2.750 евро

Расценка 200 евро

Сумма 4.950 евро

Условия займа

Годовой процент 3,70% первый год

Переменный процент (со 2-го года) Euribor*+1,5%

Штраф за погашение долга 1%

Обычный срок ипотеки от 10 до 20 лет (все зависит от возраста клиента).

* Euribor - базовый процент, банковская оплата по тарифу

 


 
Разработка сайта: Bestpalace
© 2008