Наталья Руденко Хочу поблагодарить директора агентства Ходырева Игоря Викторовича, после неплодотворных усилий купить подходящую квартиру самостоятельно(то аванс вернут из-за нереальности обмена, то предлагают «темную» квартиру)
при обращении в агентство «Пегас» с просьбой найти то, что нам нужно, он молниеносно откликнулся, и в короткие сроки нашел необходимое жилье, и качественно сопроводил сделку. Большое спасибо.
Наталья Руденко, E-mail: r_nv@inbox.ru ICQ: 282657142-1

1 (3) Мы провели уже 3-ю сделку с помощью Новоселова Олега Васильевича. Остались хорошие впечатления от его работы, 10 баллов! Очень благодарны за помощь.
Валентина, 1solnce@inbox.ru

Женский контур Обратилась к Казновой Ольге Вячеславовне в конце 2012 года, с целью обмена старой двушки на новую квартиру, Работой Ольги осталась довольна, спасибо! Приятно было с ней работать: оперативно, грамотно, корректно, доброжелательно. Уже в начале 2013года живу в новой квартире!
При необходимости проведения операций с недвижимостью буду снова обращаться в "Пегас" к Казновой Ольге!
Лариса Евгеньевна, Тел: +7902-409-90-38

 

 

Оставить свой отзыв:

 

 

Процедура покупки недвижимости

 Покупка недвижимости - США


Весь процесс приобретения недвижимости обычно занимает от одного до двух месяцев. Оформления недвижимости в собственность осуществляется через специализированное агентство - Title Company. Это компания контролирует всю сделку, проверяет документы, хранит депозиты и после внесения покупателем полной суммы денег, вручает покупателю документы о передачи права собственности, а также страховой полис на титул на недвижимость (title insurance).Вы вступаете в права собственности после полной оплаты покупаемой Вами недвижимости (с учетом ипотечного кредита) и всех связанных с данным приобретением расходов. Это происходит во время юридической процедуры - closing.

При приобретении недвижимости во Флориде, покупателем оплачивается часть обязательных расходов по оформлению недвижимости в собственность (closing cost). Эти расходы обычно составляют от 2% от общей стоимости недвижимости (в зависимости от вида недвижимости, административного округа где она расположена, привлечения финансирования и пр.). В эти расходы входят оплата в различные государственные инстанции по оформлению собственности, плата за определение юридической чистоты сделки, услуги адвокатов, страховка и пр.
Размер налога на недвижимость в различных административных округах может отличаться и в среднем равен 2% в год. В нашем округе (Osceola County, Florida) - 1.66 % Базой этого налога является так называемое assessed value - специальная оценочная стоимость устанавливаемая профессиональным оценщиком по поручению местной администрации. Это значение может быть ниже реальной рыночной стоимости недвижимости (80% от стоимости) т.к. данная оценка проводится не часто. Налог платится раз в год (до 1 апреля следующего года) и сумма налога становиться известна 1 ноября каждого года.
В жилых комплексах существуют обязательные ежемесячные расходы по содержанию недвижимости. В домах-кондоминиумах это maintenance fees, а в клубных поселках - homeowners association fees. Расходы по обслуживанию недвижимости включают помимо совокупности платежей за содержания жилого комплекса также страховку, платежи за пользование услугами: парковка, бассейн, охрана, благоустройство территории и пр. Стоимость жилья рассчитывается по метражу жилой площади. В стоимость обычно входит: полностью укомплектованная кухня (мебель, встроенная бытовая техника); ванные и туалетные комнаты оборудованные сантехникой и аксессуарами от ведущих производителей; системы кондиционирования и отопления; балкон, веранда или терраса; гараж или парковка на 1-2 машины.
Этапы следующие:
1) Подписание договора с агентом / брокером по недвижимости на предоставление агентского сервиса - т.е. с вашей компанией.
2) Определения требований, желаний, сроков и бюджета клиента - по характеру использования и целям владения. Приглашение на ознакомительный тур. Подбор недвижимости.
3) Cоставление Real Estate Purchase contract, депозит в $10,000 - очень многие, 95 % покупателей, кладут на кредитную карточку, Можно через банковский трансфер - money wire.
4) Контракт гарантирует снятие объекта недвижимости с рынка - закрепляет ее за Вами. После подписания контракта - начинается основная часть. Обычно дают 60 дней до зактрытия (closing). В течение этого времени Вы подаете документы на финансирование , банк заказывает отчет об оценке недвижимости (appraisal report), проверяет вашу международную кредитную историю, открывает счет в американском банке. Изучение и подготовка всех соответствующих документов.
5) Проведение Physical Inspection - нанимается проффесионал - стоит $350.
6) Получение финансирования - покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. После этого все докуаменты передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки.
7) Оформление договора страхования недвижимости.
8) Завершение процесса приобретения - оформление settlement, closing statement, официальное закрытие сделки - обязательно в присутствии нотариуса. Происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации - by Title Company. Право собственности на жилье подтверждается свидетельством о праве собственности (Title).

После приобретения недвижимость может быть сдана в аренду, продана, передана по наследству, отдана в управление.

 Дополнительные расходы
Иностранные граждане, которые проводят в США меньше половины года - классифицируются как нерезиденты (nonresident aliens). Как нерезиденты вы обязаны декларировать любые доходы, полученные за время проведения/проживания в США. Налог на продажу или покупку недвижимости во Флориде не взимается. При покупке недвижимости, вы обычно сталкиваетесь с 2-мя видами доходов, которые необходимо декларировать - доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости (capital gain). Стандартная ставка налога на доход с аренды - до 30%, однако есть возможность уменьшить сумму этого налога, списав затраты на содержание вашего объекта недвижимости (например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладелцев, расходы на ремонт и т.д.)
При продаже недвижимости, вы можете заплатить издержки в 10% от продажи (withholding of gross proceeds), но есть специальные условия и исключения, о которых вы можете проконсультироваться с независимым специалистом по налогообложению. Налог на доход (от продажи), Capital Gains Tax - от 8% до 15%, в зависимости от суммы дохода.
 Расходы на содержание недвижимости
Иностранные граждане, которые проводят в США меньше половины года - классифицируются как нерезиденты (nonresident aliens). Как нерезиденты вы обязаны декларировать любые доходы, полученные за время проведения/проживания в США. Налог на продажу или покупку недвижимости во Флориде не взимается. При покупке недвижимости, вы обычно сталкиваетесь с 2-мя видами доходов, которые необходимо декларировать - доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости (capital gain). Стандартная ставка налога на доход с аренды - до 30%, однако есть возможность уменьшить сумму этого налога, списав затраты на содержание вашего объекта недвижимости (например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладелцев, расходы на ремонт и т.д.)
При продаже недвижимости, вы можете заплатить издержки в 10% от продажи (withholding of gross proceeds), но есть специальные условия и исключения, о которых вы можете проконсультироваться с независимым специалистом по налогообложению. Налог на доход (от продажи), Capital Gains Tax - от 8% до 15%, в зависимости от суммы дохода.
Банки. Кредиты.
Возможность получения финансирования , его размер и условия зависят от очень многих факторов, которые можно условно разделить на три группы:
1. Факторы, связанные с покупателем - его место проживания (резидент или не резидент США), его кредитная история или документы, которые подтверждают его финансовую состоятельность. Прочие детали, связанные с покупателем- его возраст, род занятий, семейное и материальное положение.
2. Факторы, связанные с приобретаемой недвижимостью - её стоимость, состояние, условия приобретения.
3. Факторы, связанные с оформлением документов и компетентностью компании, которая будет выдавать заем.

От правильно оформленных документов, своевременно и точно представленной информации зависит успех и условия финансирования. В зависимости от вида ипотечной программы и размера кредита, банками могут быть запрошены дополнительные документы. Специалисты по финансированию помогут Вам на всех этапах оформления кредита начиная с подачи заявления на кредит, подготовки необходимых документов и заканчивая подписанием кредитных документов без необходимости приезда в США.
Собирая документы необходимые банку для одобрения Вашего кредита, руководствуйтесь простым правилом - чем больше документов Вы предоставите, тем лучше:
Необходимые документы:
1) Копии паспорта (международного и российского) и визы

2) Подписанная форма банка - о намерение работать с этим банком (заявление-анкета)

3) Kредитная история - наличие кредитных карточек в последние 12 месяцев, если отсутствуют, то рекомендации из банков о текущих счетах:

 

  • наличие банковского счета - минимум 12 месяцев, номер счета, дата открытия, баланс
  • отчет о текущем счете в банке по дебитам и кредитам за 12 месяцев

• отчет о текущем счете за последние 3 месяца - баланс за каждый месяц (о движении денежных средств)

 

4) Справки о доходах : Подтверждение трудового стажа минимум 2 года (Это второй по важности документ. Банку нужно быть уверенным в том, что Заемщик в состоянии исправно совершать платежи по кредиту.)

 

  • для индивидуальных предпринимателей: письмо от независимого аудитора, заверяющее компанию, вид деятельности, с какого года, адрес компании, доходы (зарплату, дивиденды)за предыдущие 2 года (по отдельности)

• справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий годы, копия трудового контракта и справка с места дополнительной работы обо всех выплатах, произведенных за последний год

 

5) Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества:
• тип недвижимости (квартира, дом, участок), адрес, стоимость - ипотечный кредит (если есть) - ежемесячная выплата по кредиту, ежемесячная выплата по налогам и страховке; справка по квартплате и коммунальным платежам (можно копию по платежам);

6) **Любые другие документы по имеющимся и исполненным долговым обязательствам:
**Если Вы брали кредиты в прошлом и исправно их погашали, это будет большим плюсом. Документы, подтверждающие аккуратное выполнение Вами своих обязательств, Вы можете получить в банке, который Вас кредитовал. Пусть это был небольшой кредит на телевизор или холодильник, или даже мобильный телефон, не важно.
Если у Вас уже есть кредиты, по которым вы до сих пор платите, не нужно скрывать этот факт от банка это вовсе не значит, что Вам не дадут еще один кредит. Просто максимальную сумму рассчитают с учетом соотношения ваших текущих обязательств к Вашему ежемесячному доходу.

7) Открытие банковского счета в США - некоторые банки требуют от 3-х до 6 месяцев резерва на счету в американском банке
 
 
 


 
Разработка сайта: Bestpalace
© 2008