Наталья Руденко Хочу поблагодарить директора агентства Ходырева Игоря Викторовича, после неплодотворных усилий купить подходящую квартиру самостоятельно(то аванс вернут из-за нереальности обмена, то предлагают «темную» квартиру)
при обращении в агентство «Пегас» с просьбой найти то, что нам нужно, он молниеносно откликнулся, и в короткие сроки нашел необходимое жилье, и качественно сопроводил сделку. Большое спасибо.
Наталья Руденко, E-mail: r_nv@inbox.ru ICQ: 282657142-1

1 (3) Мы провели уже 3-ю сделку с помощью Новоселова Олега Васильевича. Остались хорошие впечатления от его работы, 10 баллов! Очень благодарны за помощь.
Валентина, 1solnce@inbox.ru

Женский контур Обратилась к Казновой Ольге Вячеславовне в конце 2012 года, с целью обмена старой двушки на новую квартиру, Работой Ольги осталась довольна, спасибо! Приятно было с ней работать: оперативно, грамотно, корректно, доброжелательно. Уже в начале 2013года живу в новой квартире!
При необходимости проведения операций с недвижимостью буду снова обращаться в "Пегас" к Казновой Ольге!
Лариса Евгеньевна, Тел: +7902-409-90-38

 

 

Оставить свой отзыв:

 

 

Предварительный или авансовый договор по недвижимости

Предварительный или авансовый договор?

 

С предварительным договором проще выиграть суд по возврату агентского вознаграждения. Так говорит практика риэлторских компаний.

 

В Уральской палате недвижимости состоялся «круглый стол» по поводу использования предварительного и авансового договоров. В нем приняли участие юристы Татьяна Сафарова (АН «ЛиКом»), Людмила Плотникова (УПН), Ольга Лученкова (ГК «Новосёл»), а также риэлторы агентств недвижимости. Юристы поделились практикой применения того или иного договора и указали на плюсы и минусы каждого.

 

Предварительный

Полтора года назад агентство недвижимости «ЛиКом» полностью перешло на заключение предварительных договоров вместо заключаемых ранее авансовых. И за это время убедилось в преимуществах такового. Виктор Кац, исполнительный директор компании, считает, что надо всем переходить на предварительные договоры, потому что авансовые договоры в судах не выдерживают никакой критики:

– Аванс клиенту мы вернем всегда – в этом агентство никак не защищено. Наработавшись и сделав по сути дела всё, в последний момент рискуем, что покупатель откажется, вернет аванс, и мы можем претендовать только на реальные суммы доказанных расходов, а их там копейки. Если продавец откажется, нам тоже ничего не заплатят. Предварительный договор нас защищает как с этой стороны, так и с другой.

По словам Татьяны Сафаровой, с переходом на предварительные договоры количество незаключенных основных договоров в их компании существенно сократилось, и они убедились в том, что предварительный договор более дисциплинирует и покупателей и продавцов.

– При авансовом договоре продавец, поднимающий цену, ничем не был связан с покупателем. Он всегда может сказать, что вправе поднять цену. А то, что нам покупатель внес аванс – это наши проблемы, либо мы продаем его объект по более высокой цене, либо он пойдет в другое агентство, – говорит юрист. – И сделать что-либо с этим проблематично даже опытным риэлторам. Перейдя на предварительные договоры, мы убрали многие вещи, связанные с недисциплинированностью клиентов.

Также Татьяна Сафарова привела недавний пример конкретного конфликта, когда их клиент ушел со сделки. У агентства на руках были все документы – предварительный договор, промежуточные акты выполненных работ и пр. Оно обратилось в суд, который, рассмотрев все доказательства истца, вынес решение о возврате стоимости вознаграждения агентству за оказанные и подтвержденные услуги, оказанные на 90 %.

«ЛиКом» считает, если бы у него не было подписанных промежуточных актов выполненных работ, доказать, что агентство выполнило какую-то работу, было бы практически невозможно. Суды не принимают нашу расходную часть, потому что лот, который агентство выставляет, не выделяется в общем числе лотов, поскольку реклама оплачивается, так сказать, «оптом». Рекламные расходы по конкретному объекту не выделены, и их не выделить. Получается, что дополнительных расходов, кроме рекламы, нет.

– Предварительный договор – хороший механизм на рынке на сегодняшний день, – говорит Татьяна Сафарова. – По нему можно принимать не только аванс, но и задаток. И суды общей юрисдикции принимают иски по задаткам со всеми вытекающими последствиями. Потому что если Арбитражный суд говорит, что задаток может обеспечить только денежное обязательство, то Верховный суд и суды общей юрисдикции, говорят, что он может обеспечить любое обязательство, в том числе и заключение основного договора. Кстати, в редакции нового проекта ГК РФ (еще не принятого), в ст. 380, значится понятие «предварительный договор», и задаток будет приниматься как обязательная норма, обязательное условие. Мы считаем предварительный договор хорошим рычагом и рекомендуем его. Главное – всё подтверждать документами. Бумаг много, но зато всё понятно.

 

Детали

Если на подписание предварительного договора приехал агент покупателя, то у него должны быть полномочия – нотариальная доверенность, доверенность с последующим одобрением, договор на оказание услуг, в котором указано, что ему доверяется подписание предварительного договора.

В предварительном договоре указывается, в какой срок будет заключен основной договор. Но если по каким-то причинам не получается уложиться в срок (цепочка длинная, обменный вариант), то сторона, заинтересованная в сделке, может сообщить другой стороне о готовности к подписанию основного договора. И предварительный договор в таком случае не прекращается, а просто продлевается на тот срок, когда будет готова другая сторона. Данная возможность закреплена п. 6, ст. 429 ГК РФ. Таким образом, можно подстраховаться, когда продавец первый говорит, что готов передать квартиру и деньги. Это оформляется дополнительными письменными приложениями к договору. Если цепочка совсем «плохая и длинная» и срок нарушается не по вине продавца, а по вине покупателя, то продавец вправе расторгнуть договор и потребовать возместить убытки – это оплата покупателем в размере 90 % услуг агентства продавца, с которым подписан промежуточный акт.

Подписать предварительный договор может также агент покупателя, не имеющий полномочий. Во всяком случае, в «ЛиКоме» подпишут с ним договор и укажут в нем, что квартира в результате будет оформлена на покупателя, что предварительный договор агент заключает от своего имени и обязуется привести покупателя на заключение основного договора.

Предварительный договор должен быть одобрен в «листе одобрения» по условиям основного договора – по цене, предмету и т.д. Форма предварительного договора повторяет форму основного. Оба в простой письменной форме или оба нотариально заверенные.

Около года работает с предварительными договорами и «Новосёл». И, по словам Ольги Лученковой, сталкивается лишь с проблемой несоблюдения со стороны агентов существенных условий договора, таких, как снятие с продажи, уведомление о выходе на сделку. Это важно, потому что для того, чтобы в суде доказать выполнение работы, нужно ее выполнить – снять, уведомить и т. д. В этих договорах «Новосёл» также предусмотрел форс-мажорные обстоятельства, отказ органа опеки, наличие обременения в виде отказа в выдаче кредита банком ипотечному покупателю.

– Мы работаем на авансе, он подлежит возврату, но предусматриваем неустойку на случай, если покупатель не завершил сделку. Неустойку, кстати, можно определить в размере, соответствующем величине аванса. Обязательно проговариваем с покупателями все эти моменты, – заметила юрист компании.

 

Авансовый

Авансовый договор может быть точно таким же по смыслу. Здесь также могут заключаться промежуточные акты выполненных работ, дополнительные соглашения и пр. Но есть существенные отличия. Предварительный договор заключается между продавцом и покупателем, в авансовом же продавец не участвует, он заключается между покупателем и агентством. Если агентство в нем выступит от имени продавца, то договор признается предварительным.

– Если когда-то покупатель не доверял агентствам, то сейчас другая ситуация – не доверяет продавцам. Он готов внести аванс в агентство, но не хочет вносить частным лицам, поэтому агентство выступает гарантом, – говорит Татьяна Сафарова. – При заключении авансового договора у агентства, выступающего от своего имени, при принятии аванса никаких обязанностей не возникает. Договор попадает под закон о защите прав потребителей, потому что агентство выступает исполнителем, а покупатель – заказчиком. Получается, что агентство вступило в потребительские отношения с покупателем, по сути, не оказав ему никакой услуги. Поэтому это неверная конструкция.

В предварительном договоре можно прописать все нюансы сделки, что не оформлено наследство, не доделана приватизация, разность цены, с которой выходим на сделку, либо фиксация цены, все условия, уточнения и пр.

Юрист УПН Людмила Плотникова считает, что выбор того или иного договора – право агентства недвижимости. В Палату обращаются и граждане, недовольные формой предварительного договора, поскольку она воспринимается ими как понуждение к сделке. Риэлторы согласились с тем, что если клиент противится такому договору и согласен заключить авансовый, разумнее выполнить его пожелание. Но важно при этом понимать последствия. Для того, чтобы отстоять оплату своих услуг клиентом по незаключенной сделке по любому договору – авансовому или предварительному, нужно каждый шаг агента отражать в соответствующем документе – в промежуточном акте выполненных работ, посредством уведомлений и т. д. Образец акта выполненных работ выложен на сайте УПН, 

Светлана СОЛОВЬЕВА


 
Разработка сайта: Bestpalace
© 2008